新聞摘要
- 在建物買賣移轉登記數(shù)量部分，2021年12月的買賣登記棟數(shù)為5,521棟，與上月相比增加15.9％，比2020年同月增加4.3％。本月前三大交易熱區(qū)依序為北屯區(qū)(1,104棟)、西屯區(qū)(805棟)及北區(qū)(587棟)。
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」發(fā)布2022年1月份大臺中房市分析，就臺中市不動產交易量體及價格進行專業(yè)分析。本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間說明如下：買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計至2021年12月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計至2021年11月、實價登錄資料因發(fā)布時間差而統(tǒng)計至2021年10月。在建物買賣移轉登記數(shù)量部分，2021年12月的買賣登記棟數(shù)為5,521棟，與上月相比增加15.9％，比2020年同月增加4.3％。本月前三大交易熱區(qū)依序為北屯區(qū)(1,104棟)、西屯區(qū)(805棟)及北區(qū)(587棟)。
統(tǒng)計2021年全年的買賣登記棟數(shù)為49,806棟，較2020年增加1,183棟，增幅2.4％。即使曾受本土疫情及政府打炒房干擾，買氣仍再創(chuàng)新高。
建照、使照量部分，2021年11月建照共3,308(戶)，月增64.7％，年增24.5％，本月核發(fā)建照量大幅回升，於西屯區(qū)(國雄建設何厝段87地號共591戶)、北屯區(qū)(浩瀚開發(fā)碧柳段2地號共1,010戶)、太平區(qū)(和築建設育賢段201地號共423戶)等有大量體個案挹注所致；而本月使照為1,337(戶)，月減57.8％，年減8.9％，其中以北屯區(qū)貢獻量最多，有鼎佳光曦、惠宇開朗、富旺雍華等案，另於西屯區(qū)亦有單一社區(qū)(親家7UP)量體超過200戶。
累計2021年1~11月建照量合計為27,641(戶)，與2020年同期相比減少2,355(戶)，年減7.9％，2021年截至7月為止均為領先狀態(tài)，而後卻轉為逐月縮減；使照量為14,093(戶)，較2020年同期減少1,978戶，年衰退12.3％。由於目前市場缺工缺料問題仍未改善，已出現(xiàn)在建工程進度落後而致後續(xù)有延遲交屋的問題。
依據(jù)2021年10月份實價登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數(shù)量比例分別為58.1％與23％，金額比例分別為54％、35.8％。2021年10月建物交易總金額為約508.8億元。
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區(qū)、烏日區(qū)與南屯區(qū)。北屯區(qū)本月有數(shù)案(勝麗方程市、鉅虹水岸巖、大城四月泊樂…等)交屋潮湧入，全區(qū)價格無明顯波動變化；烏日區(qū)逾六成交易為建義微笑世界，成交價為25.9~33.8萬/坪，另有和築青春LOVE、臺中高鐵之星餘量交易，全區(qū)有2.4~4.9萬/坪不等之漲幅；南屯區(qū)超過六成交易屬大塊森鄰，成交價為33.3~37.2萬/坪，受該案影響而使底標價格攀升，頂標則持續(xù)維持在40萬/坪水位。
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在潭子區(qū)、清水區(qū)與梧棲區(qū)。潭子區(qū)主力購買總價為1,280~1,680萬元間，近八成交易屬鎮(zhèn)遠我原墅，成交總價為1,228~2,205萬元間；清水區(qū)主力購買總價為888~1,180萬元間，全區(qū)價格無明顯波動變化；梧棲區(qū)主力購買總價為930~1,325萬元間，均標~頂標漲幅均超過200萬，本月有暘光墅交屋潮，成交總價為1,150~1,780萬元間。
正心不動產估價師聯(lián)合事務所市場研究室陳孟筠經理表示，2021年房市正式封關，拿下漂亮成績單，六都全年買賣移轉棟數(shù)共計267,750棟，為自2016年近年低點(低於20萬棟)以來，連續(xù)第五年正成長，且熱度僅遜於2011年(約28.8萬棟)縣市合併利多爆量時期以及2013年(約29.2萬棟)房市景氣最熱絡時期。
回顧2021年不動產走向脈絡，主要的影響因素有三，分別為新冠肺炎疫情、市場游資過多以及房市利空政策，與臺灣房市現(xiàn)況也確實形成了因果關係，相關說明如下：
一、疫情打斷了全球化生產的供應鏈，因產能無法如期開出，造成「物以稀為貴」的現(xiàn)象，相關報價紛紛上漲，與營建有關的材料成本也無法躲過這波漲價潮，成為助漲房價的其一原因。
二、為挽救疫情衝擊全球經濟體系，實施降息及量化寬鬆政策也讓臺灣進入低利且游資氾濫的環(huán)境，再加以疫情對臺灣的干擾程度遠低於其他國家，也間接讓臺灣成為可投資的標的之一，不論是流入臺股抑或是臺灣房地產的資金，皆造成另類拉抬效應，臺股指數(shù)、地價與房價連帶攀上新高點！
三、為抑制過熱的房市，政府祭出了實價登錄2.0、紅單納管、限貸令、房地合一稅2.0等不利房市政策，單就以房地合一稅2.0來看，雖然延長了短期交易房地適用高稅率之持有期間，若以「養(yǎng)屋」的概念長放，將短期投資轉化為長期租賃即可避開高稅率，額外增加的成本以調漲租金方式轉嫁出去，且持有期間房價仍會上揚，獲利相對增加，如此一來，對房屋持有者來說，持有期間租金與房價的雙漲空間，或多或少可消抵修法後高稅額的負擔程度，阻嚇效果恐會打折扣。
從上述說明可得知，這波疫情可謂是把雙面刃，意外救了臺灣房市，把房市再推升到一個新的高度，但同時也打破了常規(guī)的市場交易機制，隨之而來的考驗也不少，當熱潮退去後，資金抽離、升息壓力會緊接而來，近兩年來資金過度集中在住宅市場中，但臺灣少子化問題愈發(fā)嚴重，未來的就業(yè)勞動人口也會降低，人口紅利並不會長久持續(xù)，造成剛性買盤鬆動，未來佈局方向應以可因應人口生活機能作為買盤著力點，轉往收益型不動產發(fā)展，例如休閒不動產，創(chuàng)造新的需求端契機點，同時也能分散風險。
統(tǒng)計2021年全年的買賣登記棟數(shù)為49,806棟，較2020年增加1,183棟，增幅2.4％。即使曾受本土疫情及政府打炒房干擾，買氣仍再創(chuàng)新高。
建照、使照量部分，2021年11月建照共3,308(戶)，月增64.7％，年增24.5％，本月核發(fā)建照量大幅回升，於西屯區(qū)(國雄建設何厝段87地號共591戶)、北屯區(qū)(浩瀚開發(fā)碧柳段2地號共1,010戶)、太平區(qū)(和築建設育賢段201地號共423戶)等有大量體個案挹注所致；而本月使照為1,337(戶)，月減57.8％，年減8.9％，其中以北屯區(qū)貢獻量最多，有鼎佳光曦、惠宇開朗、富旺雍華等案，另於西屯區(qū)亦有單一社區(qū)(親家7UP)量體超過200戶。
累計2021年1~11月建照量合計為27,641(戶)，與2020年同期相比減少2,355(戶)，年減7.9％，2021年截至7月為止均為領先狀態(tài)，而後卻轉為逐月縮減；使照量為14,093(戶)，較2020年同期減少1,978戶，年衰退12.3％。由於目前市場缺工缺料問題仍未改善，已出現(xiàn)在建工程進度落後而致後續(xù)有延遲交屋的問題。
依據(jù)2021年10月份實價登錄資料顯示，臺中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數(shù)量比例分別為58.1％與23％，金額比例分別為54％、35.8％。2021年10月建物交易總金額為約508.8億元。
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區(qū)、烏日區(qū)與南屯區(qū)。北屯區(qū)本月有數(shù)案(勝麗方程市、鉅虹水岸巖、大城四月泊樂…等)交屋潮湧入，全區(qū)價格無明顯波動變化；烏日區(qū)逾六成交易為建義微笑世界，成交價為25.9~33.8萬/坪，另有和築青春LOVE、臺中高鐵之星餘量交易，全區(qū)有2.4~4.9萬/坪不等之漲幅；南屯區(qū)超過六成交易屬大塊森鄰，成交價為33.3~37.2萬/坪，受該案影響而使底標價格攀升，頂標則持續(xù)維持在40萬/坪水位。
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在潭子區(qū)、清水區(qū)與梧棲區(qū)。潭子區(qū)主力購買總價為1,280~1,680萬元間，近八成交易屬鎮(zhèn)遠我原墅，成交總價為1,228~2,205萬元間；清水區(qū)主力購買總價為888~1,180萬元間，全區(qū)價格無明顯波動變化；梧棲區(qū)主力購買總價為930~1,325萬元間，均標~頂標漲幅均超過200萬，本月有暘光墅交屋潮，成交總價為1,150~1,780萬元間。
回顧2021年不動產走向脈絡，主要的影響因素有三，分別為新冠肺炎疫情、市場游資過多以及房市利空政策，與臺灣房市現(xiàn)況也確實形成了因果關係，相關說明如下：
一、疫情打斷了全球化生產的供應鏈，因產能無法如期開出，造成「物以稀為貴」的現(xiàn)象，相關報價紛紛上漲，與營建有關的材料成本也無法躲過這波漲價潮，成為助漲房價的其一原因。
二、為挽救疫情衝擊全球經濟體系，實施降息及量化寬鬆政策也讓臺灣進入低利且游資氾濫的環(huán)境，再加以疫情對臺灣的干擾程度遠低於其他國家，也間接讓臺灣成為可投資的標的之一，不論是流入臺股抑或是臺灣房地產的資金，皆造成另類拉抬效應，臺股指數(shù)、地價與房價連帶攀上新高點！
三、為抑制過熱的房市，政府祭出了實價登錄2.0、紅單納管、限貸令、房地合一稅2.0等不利房市政策，單就以房地合一稅2.0來看，雖然延長了短期交易房地適用高稅率之持有期間，若以「養(yǎng)屋」的概念長放，將短期投資轉化為長期租賃即可避開高稅率，額外增加的成本以調漲租金方式轉嫁出去，且持有期間房價仍會上揚，獲利相對增加，如此一來，對房屋持有者來說，持有期間租金與房價的雙漲空間，或多或少可消抵修法後高稅額的負擔程度，阻嚇效果恐會打折扣。
從上述說明可得知，這波疫情可謂是把雙面刃，意外救了臺灣房市，把房市再推升到一個新的高度，但同時也打破了常規(guī)的市場交易機制，隨之而來的考驗也不少，當熱潮退去後，資金抽離、升息壓力會緊接而來，近兩年來資金過度集中在住宅市場中，但臺灣少子化問題愈發(fā)嚴重，未來的就業(yè)勞動人口也會降低，人口紅利並不會長久持續(xù)，造成剛性買盤鬆動，未來佈局方向應以可因應人口生活機能作為買盤著力點，轉往收益型不動產發(fā)展，例如休閒不動產，創(chuàng)造新的需求端契機點，同時也能分散風險。
